多地定二手房指導(dǎo)價(jià) 買賣二手房價(jià)格到底誰說了算?

上個(gè)月，國內(nèi)多個(gè)城市升級調(diào)控力度。尤其是在二手房方面，“二手房指導(dǎo)價(jià)”一詞頻繁出現(xiàn)在各大媒體頭條。從5月份開始，成都公布實(shí)行“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，到了七月份上海、西安跟進(jìn)。而就在8月2日凌晨，東莞市發(fā)布地產(chǎn)市場調(diào)控政策，“發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)”也成了二手房市場的重要調(diào)控手段。

日常生活中無論是買車還是買書，或者很多日用品，都會在外包裝上標(biāo)注“建議零售價(jià)”，如今二手房指導(dǎo)價(jià)是不是也有類似的作用?但如果真的是這樣，那按照我們的日常經(jīng)驗(yàn)來判斷，它的實(shí)際作用將非常有限。 “二手房指導(dǎo)價(jià)”到底是什么?在青島房地產(chǎn)市場中，買賣二手房的價(jià)格到底誰說了算?讓我們來聽聽島城專業(yè)人士的看法。

二手房指導(dǎo)價(jià)到底是什么?

二手房指導(dǎo)價(jià)是不是等同于 “建議零售價(jià)”，對于這樣的理解，首先受到了專家的否定。“我們買車的時(shí)候都會有一個(gè)廠家指導(dǎo)價(jià)，但4S店在這基礎(chǔ)上都會給你打折，折扣多少4S店就說了算。但現(xiàn)在‘二手房指導(dǎo)價(jià)’可沒那么隨意。”鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，從上海和東莞實(shí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)政策來看，他們的價(jià)格可不僅僅是一個(gè)建議或者指導(dǎo)，“上海的政策里面有一句話是房管部門要對二手房進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，不通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不允許掛牌。東莞的政策中也明確要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員下架虛高價(jià)格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導(dǎo)價(jià)的掛牌價(jià)格。 ”孫鵬經(jīng)理解釋說，通過這些條款不難看出，這些城市公布的二手房指導(dǎo)價(jià)多少帶有一些強(qiáng)制性，也就是說價(jià)格遠(yuǎn)高于指導(dǎo)價(jià)的二手房可能根本無法在市場上出現(xiàn)。 “這背后其實(shí)是這些城市樓市過熱，政府為了鼓勵地產(chǎn)市場良性發(fā)展出臺的調(diào)控措施，目前青島并沒有類似的措施出臺。 ”孫鵬經(jīng)理告訴記者。

青島會不會出臺類似政策?

對于關(guān)注本地樓市走向的很多青島市民，更關(guān)心的是本地會不會有類似的政策出臺? “其實(shí)，青島也有一個(gè)最低指導(dǎo)價(jià)。”采訪中有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不過這個(gè)價(jià)格的全稱為“二手房最低過戶指導(dǎo)價(jià)”，它其實(shí)是由稅務(wù)部門制定的，主要是防止業(yè)主和購房者通過“陰陽合同”來偷逃稅款的。 “例如說一套二手房成交價(jià)明明是300萬元，但買賣雙方約定合同上只寫150萬元，剩下的錢私底下交易，如果按照這樣的合同價(jià)格來繳稅，就可以省下一半。最低過戶指導(dǎo)價(jià)的意義就是防止類似情形出現(xiàn)，如果合同價(jià)格低于最低指導(dǎo)價(jià)就需要按照最低指導(dǎo)價(jià)來繳納契稅。 ”有房屋中介從業(yè)者告訴記者，不過這個(gè)“指導(dǎo)價(jià)”是明顯低于市場價(jià)的，“市場價(jià)400萬元的房子，最低過戶指導(dǎo)價(jià)也就是300萬元左右，而且只是在交稅的時(shí)候才有強(qiáng)制效力。 ”

那類似于上海、西安的“二手房指導(dǎo)價(jià)”會不會在青島出現(xiàn)呢?對于這個(gè)問題，青島瑩軒房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鄭傳營告訴記者，在她看來近期不太可能會出臺類似政策。“現(xiàn)在看來出臺這項(xiàng)政策的幾個(gè)城市，都是去年下半年開始房價(jià)漲得特別快的城市。而青島的二手房市場，受信貸影響，下半年銷量明顯放緩。 ”鄭經(jīng)理告訴記者，七月份他們已經(jīng)明顯感覺到市場的變化，門店7月的成交量不及6月份的一半。鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，“目前二手房市場的定價(jià)都比較理性，下半年價(jià)格趨勢也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢。”從市場走勢來看，相關(guān)部門出臺更嚴(yán)格的調(diào)控措施的力度并不大，但有的專家認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)目的還是在于建立健康的二手房定價(jià)機(jī)制，未來本地是否跟進(jìn)，并不好做預(yù)測。

買賣二手房定價(jià)靠市場

沒有政府的指導(dǎo)價(jià)，那如果想要賣二手房到底該怎么要價(jià)?記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，市場調(diào)節(jié)還是二手房定價(jià)的主要途徑。

賣家喜歡定高價(jià)

“昨天就有這么一個(gè)賣家，50多平方米的頂樓非要賣120萬元，類似的三樓才賣105萬元。 ”在瑩軒房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人鄭傳營提起賣家定的價(jià)格忍不住搖頭。“現(xiàn)在賣二手房，房東都會去網(wǎng)上看看價(jià)格，然后再加點(diǎn)錢。 ”這樣定價(jià)似乎沒什么問題，但實(shí)際上，很多賣家看網(wǎng)上的報(bào)價(jià)都喜歡找條件最好的最高報(bào)價(jià)做參考。至于為什么還要再加點(diǎn)錢，有過買房經(jīng)歷的趙先生告訴記者：“一方面是想爭取一些討價(jià)還價(jià)的余地，另一方面總覺得自己的房子是最好的，自然要比別人的定價(jià)高一些。 ”有中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，最初報(bào)價(jià)往往會比最終成交價(jià)高1%—3%。當(dāng)然還有一種極端條件，就是賣房人對于未來市場的預(yù)期較高。“2018年市場最瘋狂的時(shí)候，有的房東會每天都漲價(jià)，而且那時(shí)候完全是賣方市場，價(jià)格由賣方說了算，簽合同的時(shí)候我們都會讓買方多交定金。目的就是提高賣家的違約成本，不然第二天賣家就漲價(jià)，雙倍賠償定金對賣家都劃算。 ”鄭傳營回憶說道。

市場調(diào)節(jié)最終定價(jià)

賣房時(shí)都想賣個(gè)好價(jià)錢，但如何讓二手房的價(jià)格保持在合理的區(qū)間內(nèi)?孫鵬經(jīng)理告訴記者，如果讓大家都意識到“房住不炒”這個(gè)理念，市場就會慢慢調(diào)節(jié)價(jià)格。鑒于島城二手房市場較為平穩(wěn)，前面提到的趙先生，自己賣房最初定價(jià)是在鄰居賣房的成交價(jià)基礎(chǔ)上加了10萬元，但在中介門店掛牌后一個(gè)月內(nèi)，只來了一個(gè)看房的客戶。因?yàn)橹睖愬X買新房，他只能主動讓價(jià)，最終的成交價(jià)比鄰居還要低5萬。“眼下二手房市場大多數(shù)都是置換的業(yè)主，他們著急賣掉舊房買新房，與此同時(shí)市場中也不缺二手房房源，價(jià)格高了沒人看房，賣家自然就會調(diào)低價(jià)格。 ”鄭傳營告訴記者，他們的客戶大多會是從最初較高的心理預(yù)期，到最后無奈接受，幾乎都要經(jīng)歷這樣一個(gè)過程。

雖然沒有政府強(qiáng)制性的指導(dǎo)價(jià)，但實(shí)際上市場有自己一套行之有效的調(diào)節(jié)手段。而且很多人并不了解，很多大的二手房網(wǎng)站都會有一套針對價(jià)格的評價(jià)機(jī)制。 “鏈家系統(tǒng)會對房源進(jìn)行評分，其中就有對比價(jià)格這一項(xiàng)，系統(tǒng)綜合大數(shù)據(jù)得出附近的成交價(jià)與賣家出價(jià)進(jìn)行對比，如果價(jià)格過高就會被判定為出售意愿不強(qiáng)，通俗點(diǎn)說就是不著急賣，這樣的房子我們在網(wǎng)站推介排序就會靠后，自然會影響到點(diǎn)擊量。 ”孫鵬告訴記者。

合理定價(jià) 快速出手的關(guān)鍵

對于賣家來說，總想把房子賣個(gè)高價(jià)，但在專業(yè)人士看來，就算不著急出手，最好也要定個(gè)合理的價(jià)格。“我們最長的一套房子是在我們這里掛了三年，就是因?yàn)闃I(yè)主定了個(gè)不太靠譜的價(jià)格，最開始是不著急出手，怕價(jià)格定低了吃虧。但實(shí)際情況是周圍的同房型的房價(jià)已經(jīng)從三年前歷史最高位450多萬元跌到了現(xiàn)在的370多萬元。房主想多賣錢，但現(xiàn)在至少虧了80萬元。 ”在采訪過程中，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給記者舉出了這樣極端的例子，眼下二手房市場已經(jīng)進(jìn)入買方市場，合理的定價(jià)才能保證合適的收益。另外，二手房買賣中，賣方還經(jīng)常以“裝修好”“風(fēng)景好”等條件來提高價(jià)格。其實(shí)，這樣的條件對學(xué)區(qū)房來說，可能是優(yōu)勢，畢竟著急入住，拎包入住才是最理想狀態(tài)。而在一些剛需購房者看來，總價(jià)低才是他們最看重的，認(rèn)清房屋屬性，合理定價(jià)，才能保證房子賣個(gè)好價(jià)錢。

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