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多地定二手房指導價(jià) 買(mǎi)賣(mài)二手房?jì)r(jià)格到底誰(shuí)說(shuō)了算?

時(shí)間:2021-08-26 16:09:34    來(lái)源:青島早報    

上個(gè)月,國內多個(gè)城市升級調控力度。尤其是在二手房方面,“二手房指導價(jià)”一詞頻繁出現在各大媒體頭條。從5月份開(kāi)始,成都公布實(shí)行“二手房指導價(jià)”政策,到了七月份上海、西安跟進(jìn)。而就在8月2日凌晨,東莞市發(fā)布地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策,“發(fā)布二手房指導價(jià)”也成了二手房市場(chǎng)的重要調控手段。

日常生活中無(wú)論是買(mǎi)車(chē)還是買(mǎi)書(shū),或者很多日用品,都會(huì )在外包裝上標注“建議零售價(jià)”,如今二手房指導價(jià)是不是也有類(lèi)似的作用?但如果真的是這樣,那按照我們的日常經(jīng)驗來(lái)判斷,它的實(shí)際作用將非常有限。 “二手房指導價(jià)”到底是什么?在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中,買(mǎi)賣(mài)二手房的價(jià)格到底誰(shuí)說(shuō)了算?讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)島城專(zhuān)業(yè)人士的看法。

二手房指導價(jià)到底是什么?

二手房指導價(jià)是不是等同于 “建議零售價(jià)”,對于這樣的理解,首先受到了專(zhuān)家的否定。“我們買(mǎi)車(chē)的時(shí)候都會(huì )有一個(gè)廠(chǎng)家指導價(jià),但4S店在這基礎上都會(huì )給你打折,折扣多少4S店就說(shuō)了算。但現在‘二手房指導價(jià)’可沒(méi)那么隨意。”鏈家地產(chǎn)遠洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者,從上海和東莞實(shí)行的二手房指導價(jià)政策來(lái)看,他們的價(jià)格可不僅僅是一個(gè)建議或者指導,“上海的政策里面有一句話(huà)是房管部門(mén)要對二手房進(jìn)行價(jià)格核驗,不通過(guò)價(jià)格核驗的房源不允許掛牌。東莞的政策中也明確要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員下架虛高價(jià)格房源,不得受理及通過(guò)線(xiàn)上和線(xiàn)下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導價(jià)的掛牌價(jià)格。 ”孫鵬經(jīng)理解釋說(shuō),通過(guò)這些條款不難看出,這些城市公布的二手房指導價(jià)多少帶有一些強制,也就是說(shuō)價(jià)格遠高于指導價(jià)的二手房可能根本無(wú)法在市場(chǎng)上出現。 “這背后其實(shí)是這些城市樓市過(guò)熱,政府為了鼓勵地產(chǎn)市場(chǎng)良發(fā)展出臺的調控措施,目前青島并沒(méi)有類(lèi)似的措施出臺。 ”孫鵬經(jīng)理告訴記者。

青島會(huì )不會(huì )出臺類(lèi)似政策?

對于關(guān)注本地樓市走向的很多青島市民,更關(guān)心的是本地會(huì )不會(huì )有類(lèi)似的政策出臺? “其實(shí),青島也有一個(gè)最低指導價(jià)。”采訪(fǎng)中有業(yè)內人士告訴記者,不過(guò)這個(gè)價(jià)格的全稱(chēng)為“二手房最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)”,它其實(shí)是由稅務(wù)部門(mén)制定的,主要是防止業(yè)主和購房者通過(guò)“陰陽(yáng)合同”來(lái)偷逃稅款的。 “例如說(shuō)一套二手房成交價(jià)明明是300萬(wàn)元,但買(mǎi)賣(mài)雙方約定合同上只寫(xiě)150萬(wàn)元,剩下的錢(qián)私底下交易,如果按照這樣的合同價(jià)格來(lái)繳稅,就可以省下一半。最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)的意義就是防止類(lèi)似情形出現,如果合同價(jià)格低于最低指導價(jià)就需要按照最低指導價(jià)來(lái)繳納契稅。 ”有房屋中介從業(yè)者告訴記者,不過(guò)這個(gè)“指導價(jià)”是明顯低于市場(chǎng)價(jià)的,“市場(chǎng)價(jià)400萬(wàn)元的房子,最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)也就是300萬(wàn)元左右,而且只是在交稅的時(shí)候才有強制效力。 ”

那類(lèi)似于上海、西安的“二手房指導價(jià)”會(huì )不會(huì )在青島出現呢?對于這個(gè)問(wèn)題,青島瑩軒房產(chǎn)經(jīng)紀人鄭傳營(yíng)告訴記者,在她看來(lái)期不太可能會(huì )出臺類(lèi)似政策。“現在看來(lái)出臺這項政策的幾個(gè)城市,都是去年下半年開(kāi)始房?jì)r(jià)漲得特別快的城市。而青島的二手房市場(chǎng),受信貸影響,下半年銷(xiāo)量明顯放緩。 ”鄭經(jīng)理告訴記者,七月份他們已經(jīng)明顯感覺(jué)到市場(chǎng)的變化,門(mén)店7月的成交量不及6月份的一半。鏈家遠洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理也表達了同樣的觀(guān)點(diǎn),“目前二手房市場(chǎng)的定價(jià)都比較理,下半年價(jià)格趨勢也呈現出穩中有降的趨勢。”從市場(chǎng)走勢來(lái)看,相關(guān)部門(mén)出臺更嚴格的調控措施的力度并不大,但有的專(zhuān)家認為,二手房指導價(jià)目的還是在于建立健康的二手房定價(jià)機制,未來(lái)本地是否跟進(jìn),并不好做預測。

買(mǎi)賣(mài)二手房定價(jià)靠市場(chǎng)

沒(méi)有政府的指導價(jià),那如果想要賣(mài)二手房到底該怎么要價(jià)?記者在采訪(fǎng)中發(fā)現,市場(chǎng)調節還是二手房定價(jià)的主要途徑。

賣(mài)家喜歡定高價(jià)

“昨天就有這么一個(gè)賣(mài)家,50多方米的頂樓非要賣(mài)120萬(wàn)元,類(lèi)似的三樓才賣(mài)105萬(wàn)元。 ”在瑩軒房產(chǎn),經(jīng)紀人鄭傳營(yíng)提起賣(mài)家定的價(jià)格忍不住搖頭。“現在賣(mài)二手房,房東都會(huì )去網(wǎng)上看看價(jià)格,然后再加點(diǎn)錢(qián)。 ”這樣定價(jià)似乎沒(méi)什么問(wèn)題,但實(shí)際上,很多賣(mài)家看網(wǎng)上的報價(jià)都喜歡找條件最好的最高報價(jià)做參考。至于為什么還要再加點(diǎn)錢(qián),有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)歷的趙先生告訴記者:“一方面是想爭取一些討價(jià)還價(jià)的余地,另一方面總覺(jué)得自己的房子是最好的,自然要比別人的定價(jià)高一些。 ”有中介機構的數據顯示,最初報價(jià)往往會(huì )比最終成交價(jià)高1%—3%。當然還有一種極端條件,就是賣(mài)房人對于未來(lái)市場(chǎng)的預期較高。“2018年市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候,有的房東會(huì )每天都漲價(jià),而且那時(shí)候完全是賣(mài)方市場(chǎng),價(jià)格由賣(mài)方說(shuō)了算,簽合同的時(shí)候我們都會(huì )讓買(mǎi)方多交定金。目的就是提高賣(mài)家的違約成本,不然第二天賣(mài)家就漲價(jià),雙倍賠償定金對賣(mài)家都劃算。 ”鄭傳營(yíng)回憶說(shuō)道。

市場(chǎng)調節最終定價(jià)

賣(mài)房時(shí)都想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián),但如何讓二手房的價(jià)格保持在合理的區間內?孫鵬經(jīng)理告訴記者,如果讓大家都意識到“房住不炒”這個(gè)理念,市場(chǎng)就會(huì )慢慢調節價(jià)格。鑒于島城二手房市場(chǎng)較為穩,前面提到的趙先生,自己賣(mài)房最初定價(jià)是在鄰居賣(mài)房的成交價(jià)基礎上加了10萬(wàn)元,但在中介門(mén)店掛牌后一個(gè)月內,只來(lái)了一個(gè)看房的客戶(hù)。因為著(zhù)急湊錢(qián)買(mǎi)新房,他只能主動(dòng)讓價(jià),最終的成交價(jià)比鄰居還要低5萬(wàn)。“眼下二手房市場(chǎng)大多數都是置換的業(yè)主,他們著(zhù)急賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房,與此同時(shí)市場(chǎng)中也不缺二手房房源,價(jià)格高了沒(méi)人看房,賣(mài)家自然就會(huì )調低價(jià)格。 ”鄭傳營(yíng)告訴記者,他們的客戶(hù)大多會(huì )是從最初較高的心理預期,到最后無(wú)奈接受,幾乎都要經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程。

雖然沒(méi)有政府強制的指導價(jià),但實(shí)際上市場(chǎng)有自己一套行之有效的調節手段。而且很多人并不了解,很多大的二手房網(wǎng)站都會(huì )有一套針對價(jià)格的評價(jià)機制。 “鏈家系統會(huì )對房源進(jìn)行評分,其中就有對比價(jià)格這一項,系統綜合大數據得出附的成交價(jià)與賣(mài)家出價(jià)進(jìn)行對比,如果價(jià)格過(guò)高就會(huì )被判定為出售意愿不強,通俗點(diǎn)說(shuō)就是不著(zhù)急賣(mài),這樣的房子我們在網(wǎng)站推介排序就會(huì )靠后,自然會(huì )影響到點(diǎn)擊量。 ”孫鵬告訴記者。

合理定價(jià) 快速出手的關(guān)鍵

對于賣(mài)家來(lái)說(shuō),總想把房子賣(mài)個(gè)高價(jià),但在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái),就算不著(zhù)急出手,最好也要定個(gè)合理的價(jià)格。“我們最長(cháng)的一套房子是在我們這里掛了三年,就是因為業(yè)主定了個(gè)不太靠譜的價(jià)格,最開(kāi)始是不著(zhù)急出手,怕價(jià)格定低了吃虧。但實(shí)際情況是周?chē)耐啃偷姆績(jì)r(jià)已經(jīng)從三年前歷史最高位450多萬(wàn)元跌到了現在的370多萬(wàn)元。房主想多賣(mài)錢(qián),但現在至少虧了80萬(wàn)元。 ”在采訪(fǎng)過(guò)程中,有房產(chǎn)經(jīng)紀人給記者舉出了這樣極端的例子,眼下二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng),合理的定價(jià)才能保證合適的收益。另外,二手房買(mǎi)賣(mài)中,賣(mài)方還經(jīng)常以“裝修好”“風(fēng)景好”等條件來(lái)提高價(jià)格。其實(shí),這樣的條件對學(xué)區房來(lái)說(shuō),可能是優(yōu)勢,畢竟著(zhù)急入住,拎包入住才是最理想狀態(tài)。而在一些剛需購房者看來(lái),總價(jià)低才是他們最看重的,認清房屋屬,合理定價(jià),才能保證房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

關(guān)鍵詞: 二手房指導價(jià) 青島樓市 買(mǎi)賣(mài)雙方 定價(jià)理性

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