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棚改貨幣化安置或調整 三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)熱潮將降溫

時(shí)間:2018-07-03 15:44:35    來(lái)源:經(jīng)濟參考報    

棚改資金審批權上移貨幣化安置減少三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)熱潮將降溫

“今后城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補償將大幅減少。”李悠悠說(shuō)道。他在某一地級市銀行系統上班,針對近日受到高度關(guān)注的棚戶(hù)區改造貨幣化安置政策調整的消息,他們已經(jīng)連續2天都在開(kāi)會(huì )了。

近日,雖然國家開(kāi)發(fā)銀行對相關(guān)言論給予否認,但業(yè)內人士認為,雖不能認定國開(kāi)行已暫停所有支行棚改項目審批權限,但棚戶(hù)區改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存,隨著(zhù)房地產(chǎn)去庫存階段結束,貨幣化安置也應逐步退出。在此背景下,近一年瘋狂的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)熱潮或將有所降溫。

棚改貨幣化安置或調整

近日,有消息稱(chēng),海通證券邀請相關(guān)人士對國開(kāi)行收回審批權限等棚改相關(guān)事宜解答市場(chǎng)疑問(wèn)時(shí)表示,近兩周?chē)_(kāi)行已將棚改審批權從地方支行收回。

上述相關(guān)人士介紹,棚戶(hù)區改造相關(guān)政策出臺的本意,原是解決去庫存和民生問(wèn)題,但從目前來(lái)看,因市場(chǎng)與預期變化,政策在執行中走樣,直接房地產(chǎn)化從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

上述人士表示,和很多金融機構一樣,對于大部分的超額度業(yè)務(wù)審批權限,一般均為國開(kāi)行總行負責,本次也是收回相關(guān)權限。但也需要認識到,棚改項目今后會(huì )受到一定的限制。

對此,6月27日,國開(kāi)行發(fā)布澄清公告,國家開(kāi)發(fā)銀行從未授權任何人員參加海通證券電話(huà)會(huì )議并代表開(kāi)發(fā)銀行發(fā)表言論,有關(guān)言論不代表國家開(kāi)發(fā)銀行。

但相關(guān)業(yè)內人士對《經(jīng)濟參考報》記者透露,雖然沒(méi)有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置,但從目前來(lái)看,減少貨幣化安置數量,降低貨幣化安置比例已是大勢所趨。

申萬(wàn)宏源相關(guān)報告也顯示,就銷(xiāo)售而言,2017年棚改對于房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售拉動(dòng)已經(jīng)達到最高點(diǎn),2018年將邊際弱化。

海通證券宏觀(guān)分析師姜超表示,貨幣化安置導致全國地產(chǎn)銷(xiāo)量“虛高”??紤]到未來(lái)兩年內棚改貨幣化安置面積將見(jiàn)頂回落、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實(shí)現的地產(chǎn)銷(xiāo)售難以持續,他認為未來(lái)棚改貨幣化對地產(chǎn)銷(xiāo)售的拉動(dòng)將減弱。

申萬(wàn)宏源宏觀(guān)分析師李一民表示,后續新增項目受理偏向謹慎,在本輪降準之后,PSL(抵押補充貸款,即Pledged Supplementary Lending的縮寫(xiě))作為基礎投放貨幣的作用下降,收緊PSL亦是大勢所趨。在PSL明顯收嚴后2-3個(gè)月開(kāi)始,會(huì )顯現出對房地產(chǎn)投資的壓力,“未來(lái)監管趨嚴會(huì )大幅壓縮房地產(chǎn)到位資金。”

李一民表示,截至目前為止,2018年1-5月累計投放PSL為4976億元,較去年同期增長(cháng)38.8%,同時(shí),2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達到了2017年全年的78%。

三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲幕后推手

近日,寧悅正在考慮是否應該將去年在日照投資的房產(chǎn)賣(mài)掉換到青島。

寧悅說(shuō),目前日照房?jì)r(jià)單價(jià)已超萬(wàn)元。“從日照這種三四線(xiàn)城市來(lái)看,目前高房?jì)r(jià)的風(fēng)險已很明顯。”

不僅是日照,今年以來(lái),許多二三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)“輪番上漲”。國家統計局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格數據顯示,5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè),較4月再增5個(gè),其中,價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%的多達21個(gè)。具體來(lái)看,三亞環(huán)比上漲2.4%,成都環(huán)比上漲2.1%,??诃h(huán)比上漲2.1%,青島環(huán)比上漲2.0%,尤其是丹東,環(huán)比上漲高達5.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,最近幾年樓市,特別是三四線(xiàn)城市,嚴重依賴(lài)棚改的貨幣化安置。

張大偉表示,貨幣化安置造成了大量的購房需求,而部分城市的庫存不足,這些需求放大了購房緊張情緒。市場(chǎng)突然增加了幾百萬(wàn)戶(hù)手持現金的購房者,而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加下,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續上漲,從一線(xiàn)城市蔓延到二線(xiàn),從二線(xiàn)蔓延到現在的大部分三四線(xiàn)城市。

從近兩年看,貨幣化安置比例不斷提高。數據顯示,2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%,而到了2016年時(shí),貨幣化安置比例已高達48.5%。

在此背景下,房地產(chǎn)去庫存效果明顯,日前易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存數據顯示,截至5月底,受監測的百城住宅庫存總量為42708萬(wàn)平方米,環(huán)比減少1.6%,同比減少8.2%。綜合歷史數據,當前百城庫存規模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。

海通證券相關(guān)報告也顯示,2014-2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當年住宅商品房銷(xiāo)售面積的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。

貨幣化安置比例減少是大勢所趨

中國社會(huì )科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示,棚戶(hù)區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買(mǎi)能力和居住水平,但也要注意到,貨幣化安置同時(shí)刺激了需求,給宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定及金融穩定帶來(lái)風(fēng)險隱患。

尹中立表示,棚戶(hù)區改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。2014年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷,將棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置,可以起到刺激市場(chǎng)需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現看,無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格,都呈現上漲的趨勢,房地產(chǎn)市場(chǎng)的強勢增長(cháng)為宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定起到了重要的作用。

尹中立指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權宜之計,不宜長(cháng)期使用。他認為,從當前的形勢看,部分城市的房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大,房地產(chǎn)去庫存政策的負面影響開(kāi)始顯現,包括棚改貨幣化在內的房地產(chǎn)去庫存政策應該逐步退出。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)既有一般消費品的特點(diǎn),還有資本投資品的特點(diǎn)。”尹中立指出,“追漲殺跌”是投資市場(chǎng)的波動(dòng)特征,在整體金融緊縮的背景下,唯有樓市一枝獨秀,進(jìn)一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。

因此,尹中立認為,大比例地進(jìn)行貨幣化安置不僅助長(cháng)了居民盲目加杠桿的沖動(dòng),也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市盲目擴張,給宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定及金融穩定帶來(lái)風(fēng)險隱患。

“城中村等動(dòng)輒上千萬(wàn)的補償金不僅大幅度推高了購房資本,而且帶來(lái)了不少社會(huì )問(wèn)題。”有相關(guān)人士說(shuō)道。

北京師范大學(xué)經(jīng)濟系主任羅楚亮此前在中國城市百人論壇上也表示,作為一種財產(chǎn)積累形式,房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響,房產(chǎn)價(jià)值相對于收入的貢獻率快速上升,低收入人口中所占的房產(chǎn)價(jià)值份額在下降。

對此,張大偉認為,從目前來(lái)看,三四線(xiàn)庫存在繼續減少,在一二線(xiàn)進(jìn)入補庫存后,三四線(xiàn)也開(kāi)啟了庫存短缺時(shí)代。棚改政策雖然不會(huì )一刀切,但貨幣化安置政策,應該是到了調整并減少的時(shí)候了。(記者 梁倩)

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